發展局日前宣布，北部都會區三個「片區開發」試點共收到22份來自本地和內地發展商的意向書。此熱烈的反應顯示發展商看好香港樓市和整體經濟前景，更是促進特區政府用好「片區開發」模式重塑香港未來的產業結構、鞏固市場對香港發展信心的重要指標。特區政府在推動北都區發展上，要用好「片區開發」這種創新發展模式，以及聯繫深圳產業優勢，加快將北都區發展為香港經濟發展的新引擎。
香港過去依賴金融地產的單一經濟模式正遭遇瓶頸，科創產業近年來的高速發展便被視為香港經濟持續發展的重要一環。北都區的規劃正好明確對接「南金融、北創科」的新型產業布局，並以河套深港科技創新合作區為核心，形成與深圳「一區兩園」的協同效應。北都區的「創新科技地帶」與「口岸商貿區」規劃，恰好為科創、物流、專業服務等產業提供載體。例如新田科技城將承接河套區科研成果轉化，吸引海內外科技企業設立研發中心，而洪水橋片區則透過現代物流用地與多層產業大樓，推動棕地作業升級。
實踐「產業導向」開發邏輯
北都區的發展規劃所反映的是「產業導向」的開發邏輯，於企業而言，能提前布局未來增長點；對特區政府來說，亦可結合香港國際化和區域發展的目標與基礎，並適時供應所需的基礎設施與公共服務。特區政府採用「片區開發」模式，既是從制度和規劃上推動政府、發展商、產業持份者和社區人士在發展前期便進行合作，亦通過科學的產業布局和區域合作，形成「前端研發—中端服務—後端生產」的產業生態和區域分工。
然而，「片區開發」模式的成功既繫於政府的前瞻性視野與創新性手段，也關乎發展商和產業持份者的信心預期與發展成本效益估算，彼此更是相互影響。對片區發展商而言，由於需要承擔土地平整和基建配套等用地發展，因此他們雖然對北部都會區抱持積極態度，但也必然對於政策延續性和開發成本與風險的分攤等方面存在一定的顧慮。同樣地，高新科技等產業的投資者應該對北都區的產業規劃充滿憧憬，但同時也對產業園區用地乃至周邊社區發展和相關配套抱謹慎和觀望態度。
「按實補價」可減資金壓力
特區政府在北都區的土地開發上應充分展示「促進者」和「協作者」形象，在提前謀劃各類用地類別和比例同時，保留靈活性，容許按實際發展情況由政府或發展商提出修改並壓縮審批流程；甚至施行「先改後報」模式，在特定條件下允許認可專業人士可作出修改評估和決策，政府不定時抽查。社會上已提出的「按實補價」亦是值得考慮的概念，實在地減輕發展商的資金壓力，加快片區的開發速度。這是一種「風險共擔、利益共享」的思維，充分反映出政府制度變得更具靈活性，又可降低公共財政壓力；另一方面也緩解企業對長期投資的顧慮，總體讓北都區的發展更具吸引力。
「片區開發」的高穩定性和可預期性對科創及其他產業進駐北都區和加大投資將起到重大吸引作用，要加速落實行動綱領中的產業用地供應安排，更應在片區招標時明確定出開發協議、監管清單和獎懲機制，以確保片區的土地供應可按時實現。此外，除了宏觀產業政策中的本地的人才、融資和稅務，以及涉及跨境的通關、要素流動和產業生態的措施與戰略，「片區開發」模式亦可發揮重要作用。筆者曾提出「雙總師」制度，片區的「首席發展官」要努力與企業、大學和科研單位溝通，例如在片區內打造良好的學研轉化條件；亦要充分與總規劃師協調用地，滿足產業研發、中試和生產過程所需的用地和基建服務。特區政府更可探索與片區開發商合作，構建以商住用地反哺產業，預留地價和商住單位的部分收益成立「創科孵化基金」，用於補貼初創企業的租金或技術轉化等成本，成為吸引企業進駐、推動產業生態成形的手段之一。